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二手房成交“向下走”“向外走”

2013-07-19 16:43 来源:中国网     关键词 : 二手房成交  点击数:
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[摘要]   近日,合富置业发布了《2013年上半年合富标准二手住宅价格指数(广州)分析报告》,报告显示,上半年广州二手楼市交投活跃楼价高位稳步上升,下半年,因为政策“抗药性”不断增强,二手楼价会平稳上涨。而随着价格的提高,“向下走”(购买面积较原计划小或素质稍低的物业)和“向外走”(转投外围一手楼市或其他价格稍低板块的二手物业)的二手买家将会增多。

   近日,合富置业发布了《2013年上半年合富标准二手住宅价格指数(广州)分析报告》,报告显示,上半年广州二手楼市交投活跃楼价高位稳步上升,下半年,因为政策“抗药性”不断增强,二手楼价会平稳上涨。而随着价格的提高,“向下走”(购买面积较原计划小或素质稍低的物业)和“向外走”(转投外围一手楼市或其他价格稍低板块的二手物业)的二手买家将会增多。

 
  交投大幅放量可能性不高
 
  2013年上半年广州二手房市场总体呈量价齐升的特点,受政策平稳、流动性充裕、20%个税“末班车”效应、地王以及中心区新货量少价高等因素影响,市场需求旺盛,买家的入市意愿明显增强,价格接受度有所提高,二手楼市的交投量和价格均呈上升的态势。
 
  据广州国土房管局数据显示,2013年上半年广州二手住宅登记交易5.1万宗,418万平方米,同比2012年上半年增加约1.5倍,环比2012年下半年增加约三成。据合富标准指数监测阳光家缘二手网签数据显示,2013年上半年广州二手住宅网签面积162.4万平方米,成交宗数19660套(二手网签主要集中中心六区),同比2012年上半年增加一倍,环比2012年下半年增加两成以上。据合富置业成交数据显示,2013年上半年番禺、天河以及越秀三区的二手交投增幅较大,同比均在一倍以上。
 
  2013年上半年广州二手楼市仍以迫切性首置刚需为主,换房改善型买家入市则逐渐增多,素质较好、价格较高的“三房”需求增加,二手成交均价接近2万元/平方米。2011、2012年以来,迫切性首置买家独力支撑二手楼市的格局有所改观。
 
  总体来说,2013年上半年广州二手楼市需求保持活跃,量价齐升。不过,鉴于目前二手楼市有效刚需盘源不足、叫价高企、买卖双方博弈胶着的心态有所加剧等情况,预计下半年交投大幅放量的可能性不高。
 
  二手成交比重超五成
 
  2013年上半年,广州二手住宅成交面积占整体楼市的比重为51.5%,略超一手住宅。由各区域看,越秀、天河、海珠三区二手楼市的占比高达七成以上,越秀区甚至接近九成;而白云、番禺、两区的占比也超过五成。
 
  据合富置业数据显示,受流动性充裕影响,2013年下半年二手楼市一次性付款比例有所上升,由去年下半年的不足三成,上升至三成三。一次性付款套均总价以及总体套均总价均呈稳步上涨的趋势。2013年上半年广州总体套均总价为163万,较2012年下半年增加8.6%,同比2012年同期增加27万。一次性付款套均总价接近200万,较2012年上半年增加两成。
 
  总体套均总价、一次性付款套均总价高位稳步上升,既显示了刚需买家较强劲的实力,也反映了买家的价格接受度有所提升。结合当前二手楼市以首置和首改买家为绝对主导的现状,可以判断,高居不下的楼价,仍有着较坚实的市场基础。
 
  市场呈现两大趋势
 
  报告分析,在政策大致稳定的前提下,预计下半年广州二手楼市仍将保持较平稳的良好运行态势,市场需求总体较活跃,月均交投量大致保持上半年的平均水平,价格继续保持稳中有升的态势。买卖双方对楼市的认知渐趋理性、成熟,大部分买家购房均基于自身的需求考虑,对政策的“抗药性”增强;受限签、限售影响,预计下半年市区一手新货的实际供应量仍然偏小,且多以大户型为主,二手楼市在盘源充裕度、产品结构、价格等方面仍有一定优势;下半年政策将推出中心区多幅“靓地”,预计价格不会低,对整体楼市将有影响。
 
  不过,下半年二手交投大幅放量的可能性也不高,主要是因为:首先是目前广州二手楼市“盘少价高”的现象较以往明显,尤其是适合刚需首置和首改的中小户型产品。而随着价格的提高,在限购限贷环境下,追高的心态较为谨慎和理性,成交难以大幅放量。此外,由于实体经济疲软,预计下半年管理层将会加大对实业的货币支持。流向房地产的资金规模将会有所限制,房贷的优惠利率将会减少,货币的“杠杆”作用或会有所下降。
 
  综上所述,下半年广州二手楼市价格将继续保持平稳上升,买家仍然以首置刚需为主,首改需求继续保持活跃,90平方米以下2房和90-120平方米3房单位仍是市场的主流需求。业主的心态继续走强,叫价高居不下。而随着价格的提高,“向下走”(购买面积较原计划小或素质稍低的物业)和“向外走”(转投外围一手楼市或其他价格稍低板块的二手物业)的二手买家将会增多。

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